¿Cómo está el mercado inmobiliario industrial de México en 2025?
El mercado inmobiliario industrial de México ha cambiado drásticamente. Tras años de escasez extrema impulsada por el nearshoring, la tasa de disponibilidad nacional alcanzó 4.6% al cierre del Q4 2025 (Solili), frente al apenas 1.2% de finales de 2023. Más de 5 millones de metros cuadrados se encuentran vacantes a nivel nacional — un aumento anual de casi 2 millones de m². La absorción total en 2025 fue de 5.4 millones de m², una contracción del 13% interanual (Solili, Q4 2025), señalando un mercado en fase de ajuste tras el impulso inicial del nearshoring.
¿Dónde están las diferencias regionales para los fabricantes?
El promedio nacional oculta contrastes regionales marcados. Los mercados fronterizos como Tijuana y Ciudad Juárez se están flexibilizando rápidamente, mientras que los centros del interior como Ciudad de México y Querétaro siguen restringidos.
| Región | Inventario (mill. m²) | Disponibilidad | Renta (USD/m²/mes) | Tendencia |
|---|---|---|---|---|
| Monterrey | 18.9 | 11.4% | $7.21 | Absorción +28% interanual |
| Ciudad de México | 17.8 | 5.3% | $10.23 | Récord: 1.6M m² absorbidos en 2025 |
| Tijuana | 9.5 | 12.6% | $8.61 | Inicios de construcción +14% |
| Ciudad Juárez | 8.4 | 11.1% | $7.10 | Absorción +63% |
| Querétaro | 7.5 | 7.5% | $5.92 | Baja disponibilidad, centros de datos |
| Nacional | ~111 | 4.6% | $7.34 | Absorción total 2025: 5.4M m² |
Fuentes: Co-Production International (Q3 2025), Solili (Q4 2025)
¿Qué significa esto para la estrategia de nearshoring en 2026?
El mercado se divide en dos realidades. Las ciudades fronterizas (Tijuana, Juárez) ahora ofrecen mayor flexibilidad gracias a la entrega del pipeline de construcción 2024–25 — una ventana de oportunidad para fabricantes que antes no encontraban espacio. Mientras tanto, los centros del interior (Ciudad de México, Querétaro) siguen restringidos con disponibilidad por debajo del 8%, requiriendo proyectos built-to-suit y plazos más largos. Monterrey se sitúa en un punto intermedio: inventario masivo pero con disponibilidad creciente.
Key Takeaway: El mercado industrial de México ya no es uniformemente escaso. Los mercados fronterizos se abren mientras los centros del interior permanecen restringidos — los fabricantes deben adaptar su estrategia de ubicación a este panorama divergente.
